캘리포니아 법에 따라 임대 계약에서는 보증금 (security deposit)이 환불되지 않는다고 명시할 수 없다. 이는 임대 계약이 종료되면 집주인이 세입자에게 반환해야 함을 의미한다.
Security Deposit for Rental Units (임대 주택 부동산의 보증금)
Assembly Bill (의회 법안) 12또는California Civil Code 1950.5에 의하면 2024년 7월 1일부터 집주인이 주거용 부동산에, 가구가 없거나 비치되어 있는지 여부에 관계없이, 1개월 임대료를 초과하는 보증금(security deposit)을 요구하거나 받는 것을 금지한다. 즉 집주인인 임대인이 임차인에게 입주 당시 또는 그 이전에 지불한 첫 달 임대료에 추가로, security deposit 즉 보증금으로 받을 시, 한 달 이상의 렌트비를 받을 수가 없게 되었다. 이 전에는 집주인은 가구가 없는 즉 가구가 비치되지 않은 주택 (unfurnished rental unit)을 임대할 경우, 두 달 어치의 렌트비를 보증금으로 세입자에게 받을 수 있었다. 만약 그 주택이 가구랑 같이 임대되면 (furnished rental unit), 최대 삼 개월 어치의 렌트비를 보증금으로 받을 수 있었다. 그러나, 7월부터 보증금 금액은 최대한 한 달 렌트비로 제한된다.
Exception for small landlords (소규모 집주인에 대한 예외)
그러나, 이 법은 소규모 집주인 (small landlord)들에 대한 예외도 있다.
소규모 집주인들은 두 달 어치의 렌트비를 보증금으로 받을 수 있다. 소규모 집주인은 집주인이 (1) 자연인 (natural person)이거나, 또는 limited liability corporation의 모든 member가 자연인(natural person)이거나, (2) 임대용으로 2채 이하의 주거용 임대 부동산을 소유하거나, 아니면 최대 4채 이하의 주택을 소유하면 이 룰이 적용된다. 소규모 집주인에 대한 예외는 가족 신탁 (family trust)도 포함된다. 그러나, 이런 소규모 집주인 예외는 세입자가 군인 (service member)인 경우에는 적용되지 않는다.
2024년 7월 1일 이전에 렌트 계약서를 체결해, 현재 보증금을 보유하고 있거나, 2024년 7월 1일 이전에 1개월 임대료를 초과하는 보증금을 요구하거나 징수한 집주인은 해당 보증금이 1개월 임대료를 초과하는 경우에도, 계속해서 보증금을 보유할 수 있다. 이 법안은 7월 1일부터 시행된다.
임대인과 임차인 사이에 가장 많이 일어나는 의견 차이 중 하나는 세입자가 임대 주택에서 이사한 후 세입자의 보증금을 환불하는 점이다.
따라서 캘리포니아 법은 집주인이 임차인의 보증금 사용 및 회계 처리를 환불을 위해 따라야 하는 절차를 명시하고 있다. 캘리포니아 법은 집주인이 세입자의 보증금을 4가지의 목적에만 사용할 수 있도록 구체적으로 허용한다: (1) 미지급 임대료의 경우 (2) 임차인이 이사할 때 임대 유닛을 청소하기 위해, 그러나 유닛을 원래 상태로 만들기 위한 경우에만 해당된다. 세입자가 처음 입주했을 때처럼 깨끗하게 말이다. (3) 정상적인 마모 (normal wear and tear) 이외의 세입자 또는 세입자의 손님에 의해 발생한 손상 수리의 경우, 그리고 (4) 임대 계약에서 허용하는 경우, 가구, 기타 개인 재산(열쇠 포함) 복원 또는 교체 비용으로 써도 된다.