전미부동산중개인협회(National Association of Realtors-NAR)에 따르면 미국 기존주택 중간가격은 연방준비제도 (연준)의 긴축정책이 시작된 2022년 3월 37만 9300달러에서 지난해 11월에는 오히려 2022년 전년 동기 대비 4% 상승한 38만 7,600달러를 기록했다고 한다. NAR은 이 가격이1999년 이후 데이터를 수집하기 시작한 후 가장 높은 가격이라고 밝혔다. 미국 주택 판매는 2023년에는 5개월 연속 하락세를 보이다가, 2023년 11월에 13년 만에 최저치를 기록했다.
20년 만에 최고 수준에 가까운 모기지 금리가 계속해서 주택 판매를 압박하고 있음에도 불구하고, NAR에 따르면, 주택판매는 2023년12월에는 11월보다 0.8% 증가해, 5개월 연속 감소세를 깨뜨렸다. 이런 판매 증가에도 불구하고, 주택 판매량은 작년 같은 기간에 비해 7.3% 감소했다. 가격 상승세의 큰 이유는 수요와 공급의 불균형이 지속되고 있기 때문이다. 2022년 11월때는 412만 주택이 매매되었다면, 2023년 말에는 382만 주택이 매매되었다.
캘리포니아 부동산중개인협회 (California Association of Realtors-CAR)자료에 의하면, 캘리포니아 주택시장도 전미 부동산 시장과 비슷한 트렌드를 보여주고 있다. 캘리포니아주 작년 11월 단독주택 중간가격은 82만 2000달러로, 2022년 77만 4150만불에서 6.21%상승했다. 샌디에고 주택 시장은 다른 캘리포니아 지역에 비해 좀더 높은 가격 상승세를 보였다. CAR 에 따르면, 샌디에고 단독주택 중간가격은 작년 11월 95만2000불로 2022년 대비 10.1% 증가했고, 엘에이 카운티 단독주택 중간가격은 작년 11월 87만불로 그 전년 대비 7.4% 증가했다. 샌프란시스코 카운티 단독주택 중간가격은 작년 11월153만불로 2022년 대비 2.3% 증가했다. 가격 상승세의 큰 이유는 앞에서 말한 수요에 비해 낮은 주택 공급률 때문이다.
2022년 초 이후 미국 주택시장이 주춤해진 이유는 미국 중앙은행 역할을 하는 연방준비제도 (연준-Federal Reserve)가 기준금리 인상을 통해 인플레이션을 억제하고 경기를 식히려는 노력에 따른 것이다. 연준은 작년 12월 20일 기준금리를 22년 만에 최고 수준인 5.25%~5.50%으로 유지했다. 연준 관계자들은 금년에 세 차례 금리 인하를 계획한다고 발표했다.
이런 연준의 새로운 금리정책 전망에 모기지 시장은 향후 금리 인하를 예상해 반응하기 시작했다. 모기지 금리는 작년 10월 말에 최고치를 기록했으나, 그 후 9주 연속 하락하면서 금융시장은 물론 부동산 시장에도 더 낙관적인 전망이 확산되기 시작했다. 모기지 거대기업인 프레디맥(Freddie Mac)의 자료에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 금리는 금년 1월 4일 6.62%로, 작년 10월 26일 23년만의 최고치인 7.79%보다 1%포인트 이상 하락했다. 모기지 금리는 미국10년 국채 수익률 (10 year Treasury Bill)과 함께 낮아지고 있는 추세다. 투자자들과 경제학자들은 연준이 금리 인상을 완료했으며, 금년 5월부터 금리를 인하할 것이라고 점점 더 확신하고 있다.
금년 부동산 시장은 모기지 이자율이 어떻게 되는지에 달려있다고 볼 수 있다. 작년말부터 시작된 모기지 이자율 하락으로 주택 구입에 대한 관심이 다시 불붙기 시작한 것으로 보인다. 모기지 금리가 떨어지면 더 많은 주택 구매자가 시장에 뛰어들뿐만 아니라, 더 많은 집주인들이 재융자를 할 수 있다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “이자율이 하락하면 몇 달 후에 매출이 증가하는 것을 볼 수 있다. 이것이 순환적 저점이다."라고 말했다.
North San Diego County Realtors Association (NSDCRA) Data에 의하면, 샌디에고 단독 주택 판매수 (Closed Sales)는 2023년 10월에는 1,131, 11월에는 951, 12월에는 895였다. 2022년 대비 단독주택판매수는10월에는 10.8%, 11월에는 17%, 12월에는 20.7% 떨어졌다. 2023년 10월 주택 재고 (Inventory of Homes for Sale)는 2,062, 11월에는 1965, 12월에는 1447로, 2022년 대비 무려 10월에는49.6%, 11월에는 47% 그리고 12월에는48.2%나 낮았다. 이렇게 매물로 나온 주택수가 낮아 주택 가격이 사상 최고치에 근접했다. NSDCRA 에 의하면, 샌디에고 단독 주택 중간 가격은 2023년 10월에는 $956,138, 11월에는 $960,000, 12월에는 $935,000였다. 이 가격들은 2022년 대비 10월에는 9.9%, 11월에는10.8% 그리고 12월에는 9.0% 상승했다.
낮은 모기지 금리를 갖고 있는 집주인에게는 높은 금리의 신규 모기지가 비싸, 새로운 집으로 이사가는 것을 꺼려한다. 월 모기지 페이가 너무 비싸기 때문에 살고 있는 현주택에 더 살기로 선택한다. 이런 현상 때문에 많은 전문가들은 주택 매물이 잠겨, 주택 공급은 타이트할 것이고, 그로 인해 주택가격은 높게 유지될 것이라고 예상한다.