캘리포니아주에서 부동산 소유자가 사망할 경우, 배우자나 자식에게 부동산을 양도하려면, Probate Court (검인 법원)을 거쳐야만 한다. Probate proceeding을 거칠 경우 시간이 꽤 오래 걸리기 때문에 대부분의 미국인들은 변호사를 선임하여 Trust를 만들어 Probable Court를 피하는 방법을 선택한다. 그러나, Trust를 set up할 경우 변호사 비용이 만만치 않다.
2016년 1월 1일 캘리포니아 주 의회 법안 (California Assembly Bill) 139은 새로운 검인 법(Probable Code) Section 5600, et seq. 을 만들었다. 이 법은 Revocable Transfer on Death (TOD) Deeds를 정식으로 허가했다. 상원 법안 (Senate Bill) No. 1305은 이 법을 2032년 1월 1일까지 연장시켰다.
이 Revocable Transfer on Death (TOD) Deed (California Probate Code Section 5642)는 부동산 소유자가 사망할시, 검인 법원 없이 수혜자 (즉 beneficiary or named grantee)에게 부동산을 양도할 수 있도록 허락한다. 이 TOD Deed의 주요 목적은 변호사를 선임해야 하는 전통적인 부동산 재산 양도 계획에 대한 저렴한 대안을 제공하는 것이다.
이 증서는 양도인이 2016년 1월 1일 이후로 사망한 경우에만 해당된다. 또 2032년 1월 1일 이후에 등기되는 TOD Deed는 무효다. 캘리포니아주 의회가 물론 다시 이 법안을 연장시킬 수도 있다. 그러나 TOD Deed를 이용하기 위해서는 꼭 2032년 전에 등기하는 것이 좋다.
이 “TOD” Deed의 장점은 부동산 소유자가 (1) 1~4채 주택이 지어진 소유지 (2) 콘도미니엄 한 채 (3) 40 acres 보다 더 작은 면적의 농경지에 지어진 주택 한 채를 양도할 수 있다는 점이다. 비주거주용 즉 상업용 부동산은 제외된다.
이 증서는 항상 취소할 수 있어 큰 불편함을 주지 않는다. 아무도, 즉 수혜자도, 양도인이 이 증서를 취소하는 것을 막을 수가 없다. 이TOD Deed를 취소할 방법은 세 가지가 있다. 첫 방법은 revocation form (취소 양식)을 작성해, 공증을 받아 샌디에고 카운티 Recorder’s office에 등기(recording)하면 된다. 두번째 방법은 새로운 TOD Deed를 작성해 공증을 받아 카운티 리코더스 오피스에 등기하는 것이다. 세번째 방법은 부동산 소유자가 살아 있을 때 부동산 재산을 매매하거나, 선물로 주거나 아니면 trust로 양도하면 된다. 주의해야 할 점은 그럴 경우 사망전에 카운티 리코더스 오피스에 해당 서류를 꼭 등기(recording)를 해야 한다.
부동산 소유자가 여러 명일 경우에는, 즉 공동 소유자들이 있다면, 부동산 소유자의 자기 몫만 이 TOD Deed를 사용해 양도할 수 있다. 다른 공동 소유자들도 이 TOD Deed를 각자 서명한 후 등기해야만 그들의 몫도 양도된다.
만약 부동산 명의가 Joint Tenancy 나 Community Property with Rights of Survivorship으로 되어 있다면, TOD Deed를 서명한 부동산 소유자가 마지막 surviving joint tenant나 surviving spouse (배우자)가 아닌 경우에는 이 TOD Deed는 무효화된다. 왜냐면, 이런 타입의 명의는 두 사람 중 먼저 사망한 분의 몫이 자동적으로 산 사람에게 이전되기 때문에 먼저 사망한 분의 TOD Deeds는 무효가 된다.
TOD Deed가 등기된 이상, 나중에 유언장으로 TOD Deed의 주택양도를 바꿀 수 없다. 부동산 소유자가 마음을 바꾸어 양도를 변경하고 싶으면 명심해야 할 점은 먼저TOD Deed를 취소해야 한다는 점이다.
이 TOD Deed는 아주 심플하다. 만약 부동산 소유자가 이 Deed외에도 다른 컨디션을 적어 넣으면 이 증서가 무효화된다는 점을 참고해야 한다.
2032년 전에 부동산 재산 양도 계획을 세우고 싶은 분들이 계신다면 이 TOD Deed를 한 번 고려해 보는 것을 추천한다.