집을 사려는 구매자(buyer)는 집 값의 특정 비율(%)에 해당하는 대금을 먼저 지불하고 은행으로부터 나머지 대금을 융자받게 된다. 이때 은행 모기지 대출을 제외하고 본인이 지불하는 금액을 다운페이(down payment)라고 한다. 일반적인 conventional융자의 경우 거주 목적이냐 투자목적이냐에 따라 최소 다운페이 기준이 달라지고 투자용 집을 구매할 때에는 가족이나 친척으로부터 증여(gift) 받은 돈은 사용할 수 없다. 또한 다운페이가 집 구매가(purchase price)의 20% 미만일 경우에는PMI(Private Mortgage Insurance)를 특정 기간동안 매달 내야 한다. 추후 PMI를 제외 시킬 수 있는 방법은 있으나 한동안 매달 내는 페이먼트가 부담 될 수 있다. 반면 매달 내야 하는 페이먼트가 조금 높아지더라도 은행에 현금을 더 보유하는 것을 선호 한다면 다운페이를 적게 하는 것 역시 좋은 방법이 될 수 있다.
간혹 현금을 다운페이에 사용할 수 있는지 문의하시는 고객분들도 계시다. 실제로 필자는 2년 전에 은행을 믿지 않으시는 고령의 고객님께서 집안에 모아두신 10만불 이상의 현금을 다운페이에 사용하시겠다며 융자가 가능한지 여부를 알아봐달라는 연락을 받은 적이 있다. 그러나 이처럼 은행 예금이 아닌 큰 금액의 현금은 자금의 출처를 소명할 수 없기때문에 다운페이에 사용할 수가 없다. 이처럼 다운페이 준비에도 고려해야 할 사항들이 많고 융자 시작 전부터 확실하게 알고 시작해야 집 구매가 쉬워진다. 내가 소유한 돈, 내가 준비할 수 있는 돈으로 내 집을 구매하는데 왜 사용할 수 없는 돈이 있으며 심할 경우 융자승인이 나오지 않게 되는 것일까?
대출기관(lender)에서는 다운페이 및 융자 진행에 들어가는 모든 비용과 그 돈의 출처에 대해 자세히 살펴보며 심사 기준이 매우 까다롭다. 하지만 대출기관이 돈의 출처를 심사하는 것은 꽤나 합리적인 이유가 있다. 집 구매에 사용되는 돈이 돈세탁(money laundry)처럼 불법적으로 유입된 것은 아닌지 확인해야 하며 구매자가 누군가에게 빌린 돈으로 집을 구매하는 것은 아닌지 등을 확인하여 잠재적인 금융사고를 미연에 방지해야 하기 때문이다.
대출기관에서 돈의 출처를 확인하는 방법으로는 보통 다운페이에 사용될 돈이 구매자의 은행 혹은 주식 등의 계좌에 두 달 이상 있었는지를 확인한다. 뿐만 아니라 최근 두 달 안에 큰 금액이 입금(deposit) 되었다면 그 돈의 출처 역시 서류로 증명해야 한다. 예를 들어 다운페이를 하기 위해 본인이 사용하는 Chase 은행에 돈을 모아 두었는데 최근 두 달 안에 본인의 Wells Fargo 은행으로부터 큰 금액을 옮겨왔다면 이체된 시점 부터의 두 달치Wells Fargo 은행의 입금내역(bank statement) 도 제출해야 하고 제출한 Wells Fargo 은행의 입금내역에 또다른 큰 입금액이 있다면 그 내역마다 출처를 증명할 서류들을 준비해야 한다. 이는 모든 대출기관이 금융사고의 위험(risk)을 줄이기 위해 적용하는 일반적인 기준이며 누구에게나 예외 없이 적용된다. 따라서 내가 가지고 있는 돈이라도 출처 증명이 불가능하거나 큰 금액의 현금은 생각보다 철저한 제한을 받게 되며 증빙서류 또한 제출해야 하므로 이를 잘 이해하고 있어야 한다.
물론 가족으로부터 gift를 받은 돈으로만 다운페이에 사용하거나 월급 이외의 별다른 큰 금액을 입금한 적이 없는 계좌라면 다운페이 출처에 대한 증명은 너무나도 쉬워진다. 하지만 집을 구매하기 위해서는 보통 큰 액수의 다운페이가 필요 하기 때문에 일반적으로 월급만 입금해서 다운페이를 만든다는 것은 요즘 시대에 어불성설이다. 따라서 준비된 큰 금액이 입금될 계획이 있다면 융자가 시작되기 두세 달 전부터 미리 은행 계좌에 입금시킨 후 그 금액을 유지하는 것(seasoning)이 좋으며 융자 진행 과정 중에 입금될 예정이라면 그 전에 반드시 론 오피서와 상담 후 결정 하기를 추천 드린다.