모기지 융자 사전 승인 신청 과정에서 구매자들이 이해하기 어려워하는 부분 중 하나는 다양한 은행에서 받은 사전 승인 금액이 서로 다르다는 것이다. 예를 들어 비슷한 시기에 A와 B은행 두 곳에 크레딧 조회를 진행했고 론 오피서가 요구하는 서류들을 똑같이 제출했는데 A 은행의 융자 허용한도액은 40만불이, B 은행은 45만불이 나왔다고 하자.
이럴 경우, 구매자들은 B 은행은 왜 A 은행보다 5만불 더 많이 융자를 해주는지 혹시 무슨 혜택을 주는 것은 아닌지, 그리고 사전 승인 금액이 더 높은 B은행에서 융자를 받는 것이 나은 선택인지 등에 대한 고민을 하게 된다.
결론부터 살펴본다면 첫 번째 질문에 대한 답은 “특정 고객에게 특별한 혜택을 주는 곳은 없다” 이다. 대출 기관은 엄격한 심사 기준을 준수해야 하므로 특정 고객에게만 특별한 혜택을 제공하여 융자가 더 나오게 해 줄 수는 없다. 두번째 질문에 대한 답은 “꼭 그렇지만은 않다” 이다. 초기에 제시한 사전 승인 금액이 조금 낮더라도 A 은행의 다른 조건들이 B은행 보다 더 유리할 수 있으며 융자 진행 과정 중에 금액이 조정될 가능성도 있기 때문이다.
그렇다면 왜 은행마다 이런 차이가 발생하는 것일까? 이를 이해하기 위해서는 먼저 DTI 비율(debt-to-income ratio)을 알아야 한다. DTI는 월 소득을 매달 지불해야 하는 부채로 나눈 비율을 나타내며 일반적인 융자 기준으로는 50%를 초과해서는 안 된다.
즉, 한달 소득(세금 공제 이전)이 샐러리로 $10,000 이라고 했을 때 월별 부채 지불금의 합산 (모기지 원금, 이자, 재산세, 집보험, HOA, 그리고 기타 크레딧 리포트에 나와있는 월별 지불금) 이 $4,999을 초과하면 융자를 받기 어려워진다. 그렇다면 예상되는 재산세, 집보험, HOA 그리고 기타 항목을 합산해서 $2,000 이라고 가정했을 때 역(逆)으로 생각해 본다면 내가 받을 수 있는 융자의 최대 한도치의 원금과 이자는 $2,999 이라는 계산이 나온다. 45만불 융자를 7% 30년 고정 이자로 받는 경우 원금과 이자가 $2,993.86 이므로 최대로 받을 수 있는 융자는 45만불이 되는 것이다.
그렇다면 같은 예를 적용시켰을 때 왜 A은행은 40만불 융자가 가능하다고 하고 B은행은 45만불 융자가 가능하다고 했을까? 사실 두 은행에서 제공한 융자의 한도는 계산을 잘못했거나 A은행에서 구매자의 소득을 낮게 평가하는 것이 아니다. 다만 A은행은 구매자의 금융 상황을 상대적으로 더 신중하게 고려하여 초기 융자 한도를 40만불로 설정한 것이다. 은행 입장에서는 이자율 상승이나 다른 월별 지불 비용 변화에 대비하기 위한 조치를 취해야 하기 때문에 월별 지불 비용이 조금이라도 높아질 경우 45만불 융자가 불가능하고 상대적으로 다운페이를 더 많이 할 것을 요구하는 것이다.
또한 구매자의 소득이 앞의 예시에 나온 샐러리 $10,000 이 아닌 팁이나 커미션 소득과 같이 변동성이 높은 직업에 의해 결정되는 경우, 구매자의 소득은 융자가 끝날 때까지도 DTI에 영향을 주기 때문에 월별 지불 비용에 변화가 없어도 소득이 낮아진다면 마찬가지로 다운페이를 더 많이 해야 한다. 따라서 다운페이를 더 할 수 있는 여유가 있는 구매자라면 큰 문제가 발생하지 않겠지만 만약 다운페이 준비가 한정적인 구매자라면 45만불보다 40만불 승인 금액이 더 합리적이고 안전할 수 있다.
요약하면, 융자 한도는 구매자의 금융 상황과 월별 지출, 미래의 금리 상승 등 다양한 요소에 의해 결정되며, 각 은행은 이러한 요소를 고려하여 승인 금액을 설정한다. 따라서 초기 승인 금액이 낮더라도, 더 나은 조건 및 안정성을 제공하는 은행이 있을 수 있으며, 융자 진행 중에도 금액이 조정될 수 있다. 이러한 점을 고려하여 구매자는 은행 선택을 신중하게 해야 하고 그러기 위해서는 론 오피서와의 금융 상담을 통해 최적의 융자 조건을 찾는 것이 필수조건이다.